房價止跌，貸款放鬆，是時候該進場買房了嗎？-小額借款，支客票借款找台中上順當舖
文：黎以棠
2019年進場找好屋！戴德梁行董事總經理顏炳立日前發表對於台灣房地產的看法。他認為，豬年是台灣房市落底年，有自住需求的買方可以出來看房子了！
顏炳立提及，由於2018年住宅市場預售屋價格遭破壞，直接傷到新成屋，新成屋的價格調降又打到中古屋，預估今年仍是這三類房屋相互廝殺的一年，整體市場會呈現讓利、讓價、量增格局。
房價止跌，跌幅開始收斂
豬年真的是自住買方進場的好時機嗎？紅色子房資產管理總經理蘇明俊分析，對自住買方而言，有利的購屋條件包含：物件多、房價修正、付款條件輕鬆，而豬年確實符合這三個條件。
蘇明俊解釋，自住買方尤以首購族會面臨自備款不足的問題，但在物件多、賣方互相牽制的狀況下，房價會持續修正或盤整，再配合貸款利率低、或是自備款門檻降低的條件，等於買方相對有機會「挑到好屋，買得便宜，付款輕鬆」。來看看幾個佐證的數據。
首先，房價修正的情形。觀察信義房價指數，全台房價高峰出現在2014年第2季，房價指數來到297.78，隨後房價修正，最低出現在2016年第一季，指數為274.2，較高點下跌約8％，「不過隨著一些有經濟壓力的賣方恐慌性地出場後，房價稍有止穩。」台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰觀察。
目前房價在底部盤整，甚至已有小幅回升，2018年第四季指數為287.2，較高點跌幅收斂至4％。
然而，進一步觀察各都會區的狀況，陳炳辰表示，其實都會區有些物件的房價已下跌兩成、賣壓大的區域甚至到三成，也因為房價修正來到一定的滿足點，加上部分自住買方等待房價落底，延遲購屋計畫達三、四年，所以2018年出現不少自住買盤，讓2018年買賣移轉棟數小幅成長至27萬7,967棟，較2017年成長4％，且已是連續第二年正成長。
房價小幅回升，買盤也出手，難道房價要回升了嗎？「沒有成長的條件！」蘇明俊強調，主要的原因仍在於供給量龐大。
房屋供給多，用盤整去化賣壓
賣壓究竟有多重？從內政部統計處的建照數量發現，在金融海嘯過後，2013年、2014年、2015年連續三年，住宅的建照數量都突破10萬戶，是2009年5萬1180戶的倍數之多，而2018年也有12萬1689戶。
一般來說，建案完工需二至三年時間，若市況不佳，建商稍延緩工期，避免完工後需要繳交龐大稅負，工期可以拉長至三到四ㄓ年，所以上述的建照數量意味著，2015年後完工的新成屋數量欲小不易。
加上很多投資客是在房價高檔時進場，在建案完工後，選擇認賠不交屋，讓部分建案「愈賣愈多」。此外，根據《住展》雜誌統計，北台灣的新推案量2019年持續爆量演出，預估將有1.22兆元的新案釋出。
若再加計中古市場的賣壓，恐怕賣方就有如顏炳立所說的「相互廝殺」，整體市場仍有讓利、讓價的空間。
房價沒有成長的空間，那麼向下的空間大嗎？很多人擔心進場後房價續跌，但蘇明俊解釋，過去幾年，有經濟壓力的賣方早已出場，目前因為利率低，現在還在市場上撐住的賣方多數壓力較小，所以房價也沒有再大幅修正的空間，只能用「盤整」來去化賣壓。
從屋比房屋比價平台統計也可以發現，現在賣方心態不再恐慌，2019年房市「降價物件數量」與降價物件的「降價幅度」都較2018年下滑（詳見表1）。不過，仔細觀察，2019年六都的待售件數都比2018年來得多。
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴分析，其實市場中賣屋以「降價」、「賠售」等作為行銷字眼物件仍不少，這代表仍有屋主願意降價求售，只要買方認真找，還是有機會撿便宜。
目前全台待售「降價屋」量體最大的前十大行政區，主要集中在新北、桃園、台中三個縣市（ 詳見表2 ） 。其中， 桃園市的中壢區、桃園區、平鎮區以及台中市的北屯區降價屋更突破百間，陳傑鳴說，這些地區多是近幾年的推案熱區，也是目前新建餘屋量體較大的區域，購屋者若想找降價、賠售屋撿便宜，往這些區域尋找是不錯的方向。
許多消費者不知道該如何出價、議價，陳傑鳴建議，不用在意屋主開價高或低，而是直接參考實價登錄，並依據區域、坪數、樓層條件進行出價的調整，加上目前中古屋待售供給有擴大的跡象，欲購屋者可精挑細選，不用急著出手，「出價看看，不要覺得不可能！」
貸款利率低，有利自住買盤
至於付款方面的狀況，除了建商紛紛降低自備款的門檻外，目前貸款利率也相當低。陳炳辰指出，五大銀行自2016年下半年迄今，都維持在不到1.7％的房貸利率，去年12月還曾來到1.617％的史上次低，僅高於2010年5月的1.616％，穩定低利相當有利緩回溫的房市自住買盤。
央行最新公布的2019年1月五大銀行房貸利率為1.629％，若貸款500萬元，20年本金加利息攤還，每月繳款金額為2萬4426元，雖然近期升息說法盛，但即便升息1碼（0.25個百分點），每月還款金額提升至約2萬5000元，僅增加不到600元，對可負擔購屋的民眾來說，應仍在可接受的範圍內。
此外，因為銀行對於房貸業務積極，貸款成數也較過去寬鬆。陳炳辰表示，購屋民眾若信用狀況佳，購置物件屬於一般正常住家，沒有工業宅、地上權等特殊狀況，不乏可貸到八成以上的案例。
挑選貸款銀行時，記得多比較幾家銀行的貸款條件，若符合政府住宅補貼相關者，也千萬不要忘記申請相關的補助。內政部於每年7、8月，會開放民眾申請住宅補貼，民眾可善加利用。
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